Законодательная база современного российского делопроизводства не ставит своей целью помощь человеку, занимающемуся оформлением недвижимости. Нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Очень часто приходится получать нужные бумаги по нескольку раз, так как у всех документов различные сроки действия. И это лишь небольшая часть трудностей.
Четкого описания порядка регистрации законодательство не предусматривает, зато конкретно говорит о том, что в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями) и статьями 131, 164 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Оформление покупки-продажи земельного участка
Еще в 2006 году значительно упростился порядок оформления документов на загородную недвижимость. Это закреплено в федеральном законе № 93-ФЗ от 30 июля 2006 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Согласно этому порядку, купля-продажа возможна только для земли, на которую оформлено право собственности в установленном порядке. И это право можно зарегистрировать ЗАБЛАГОВРЕМЕННО перед продажей земли или НЕПОСРЕДСТВЕННО перед заключением сделки купли-продажи - фактически совместными усилиями продавца и покупателя.
Конкретно, если речь идет о земельном участке для садоводства, то теперь не требуется обращаться в орган местного самоуправления перед подачей документов в Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы. Но в остальных случаях желающему выделить земельный участок под жилищное строительство необходимо с документами на землю и с заключением правления садоводства посетить органы местного самоуправления и там оформить документы, подтверждающие собственность на землю.
Регистрация права собственности
Оформление земельного участка в собственность осуществляется в соответствии с установленным федеральным и региональным законодательством. Для регистрации права собственности на землю при приобретении необходимо обратиться в Главное управление федеральной регистрационной службы с заявлением на покупку земельного участка. Такое заявление составляется в определенной форме в 3-х экземплярах. К нему должны быть приложены следующие документы:
1. Заверенная на дату подачи копия документа, удостоверяющего право на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации прав на землю (старого образца), договор аренды земельного участка или государственный акт); 2. Кадастровый план участка, по форме В1, В2, В3, В4, изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом в 3-х экземплярах; 3. Справка ИМНС РФ о размере земельного налога и площади земельного участка.
Кроме того, к документам прилагается сопроводительное письмо, в котором должен содержаться кадастровый номер, площадь и адрес земельного участка. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является кадастровая карта (план) земельного участка. Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, то необходима процедура межевания, которая включает в себя: определение границ земельного участка и согласование этих границ; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).
Для того чтобы покупка земли прошла быстрее и легче, необходимо чтобы продавец подготовился к ее продаже. Если данный участок отчуждается впервые при наличии свидетельства на землю старого образца, то необходимо получить заверенную копию постановления о предоставлении участка (достаточно будет выписки). 1. Также необходимо получить справку из товарищества о собственности, и что вы не имеете по ней задолженностей по налогам (выдается при предоставлении паспорта, копии свидетельства на землю и составлении заявления о выдаче такой справки); 2. Составить заявление о подготовке межевого дела и бланка акта согласования границ участка (подается в Земельный комитет, выдается при наличии паспорта, свидетельства на землю, копии постановления о выделении участка, справки из товарищества, копии справки о собственниках домовладения, плана БТИ в случае если участок продается со строением); 3. Составить и подписать акт о согласовании границ с соседями и заверить его в администрации района, если продавец состоит в товариществе заверить и там; 4. Получить справку об ограничениях и обременениях в Архитектурном управлении района; 5. Получить геоплан участка, для этого провести геосъемку участка; 6. В кадастровой палате необходимо получить выписку об оценочной стоимости участка. Выдается на основании предоставления заявления с приложением копии паспорта владельца участка, копии свидетельства на землю, копии Постановления о предоставлении участка, справки из товарищества, плана участка, акта приема-передачи, геоплана участка из межевого дела и его копии; 7. На основании заявления с приложением копии свидетельства на землю и справки товарищества об отсутствии задолженности по земельному налогу в налоговой инспекции получить справку об отсутствии задолженности по налогам. Если продавец участка совершит всю эту процедуру сам, намного быстрее будет проведена и оформлена сделка. Взяв на себя и выполнив заблаговременно регистрацию права собственности на землю, продавец увеличивает стоимость продаваемой земли.
Собственно оформление сделки купли-продажи
Для оформления самой сделки необходимо предоставить следующие документы: 1. паспорт владельца участка; 2. свидетельство на землю (нового образца); 3. постановление или заверенную копию Постановления или Выписку из него о предоставлении участка (если участок отчуждается впервые по свидетельству "старого" образца); 4. справку из товарищества к постановлению о предоставлении участка по спискам; 5. выписку Земельной кадастровой палаты о стоимости участка и его план; 6. предыдущий договор отчуждения (купли-продажи, дарения и т.д.); 7. справку ГНИ об отсутствии задолженности по налогам; 8. нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку с участком.
После оформления сделки получить: 1. договор отчуждения (включая: геоплан участка, акт приёмки-передачи); 2. заверенную копию предыдущего договора отчуждения; 3. заявление о переходе права на участок новому его владельцу.
Выше описана так называемая стандартная схема покупки земельного участка (со строением или без). Она касается только сделок с т.н. землей поселений (населенных пунктов) и применима только в том случае, если все документы в порядке, но это бывает не всегда. Поэтому, чтобы самому не тратить время, можно обратиться за помощью к специалистам – в юридическую, консалтинговую или риэлтерскую компанию.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных сельскохозяйственным производством, целей. Однако при выделении земли отдельным категориям пользователей могут быть указаны более конкретные цели использования земли, например, для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Эти записи в документах на землю существенно влияют на права собственника земли и направления использования земли. Например, фермер может на своей земле построить дом, а огородник и даже владелец личного подсобного хозяйства на полевом наделе не имеют права на строительство дома. Этот вопрос регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Размер участка, который могут иметь в собственности физические лица, устанавливается законом субъекта РФ. Порядок приватизации земель сельхозназначения не простой. Он основан на проведении торгов и аукционов. Но более простой способ приобретения такой земли - взять ее в аренду и использовать эффективно в течение трех лет, после чего подать заявление на выкуп, в течение двух недель собственник обязан принять решение. В случае положительного ответа земля продается по рыночной стоимости без конкурса.
Если на приобретенном земельном участке имеется строение, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Зарегистрировать постройку может как продавец, так и покупатель. Когда покупатель уже купил земельный участок, вся ответственность за возведение/регистрацию/снос такого объекта ложится на него. Следует учесть, что в случае невозможности признания самовольной постройки законной, суд обязывает снести самовольную постройку за счет того, кто ее возвел, в том числе и за счет бывшего продавца земли.
Регистрация самовольной постройки
Самовольно возведенные строения - не редкость для сегодняшней России. В то же время правовой статус таких объектов определен в законодательстве весьма расплывчато. Отсюда ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.
На основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, строение, сооружение, другая недвижимость, построенная на земельном участке, не отведенном для этих целей по закону, либо построенное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Тот же гражданский кодекс РФ, а именно п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, согласно которой застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.
Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями следующих органов: • санитарного надзора, • пожарной охраны, • архитектурного или строительного контроля.
Тогда самовольная постройка может быть суда признана решением суда собственностью либо застройщика (например, предыдущего владельца земли), либо законного владельца земельного участка. Земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.
Не является обязательным то обстоятельство, что земельный участок должен быть предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник земли в письме или отзыве на иск пообещал истцу (тому, кто собственно возвел постройку) предоставить земельный участок для ее эксплуатации в будущем.
Приобретение земли у колхоза
Бытует мнение о том, что можно купить землю у колхоза, и это дешево. В настоящее время как таковых колхозов нет. Умирающие колхозы преобразуются в ЗАО, ОАО и т.п. Каждый бывший колхозник получал имущественный и земельный паи. Имущество вносили в уставной капитал вновь образованного общества в обмен на акции, либо выходили из колхоза, получая пай.
Поэтому говорить о том, что покупаешь землю или дом у колхоза нельзя. В основном покупают у пайщиков. А порядок покупки - это обычный порядок купли-продажи. Но здесь могут возникнуть некоторые трудности в связи с тем, что деревенские жители в массе своей не совсем грамотные люди и об оформлении надлежащим образом своего права на имущество (земель и домов) могли и не знать.
Например, может сложиться такая ситуация. Потенциальный покупатель, как правило, человек городской, решает, что ему нужен загородный дом и, конечно, желает чтобы он подходил под его требования и стоил как можно меньше. Во многих случаях бывшие колхозники не знают цен на рынке недвижимости и готовы продать свою за сравнительно небольшую стоимость. Покупатель думает, что ему нужно лишь найти место, дом и продавца, договориться о цене и быстро оформить куплю-продажу.
Сам процесс выбора подходящего объекта занимает, как правило, не мало времени. И вот после длительных разъездов по деревням объект найден. Как показывает практика без разъездов не обойтись. Договориться о продаже и цене бывает, что и с первого раза не представляется возможным. А что делать дальше, когда все оговорено и решено?
Дальше необходимо провести анализ всех имеющихся документов на дом и участок, а также посетить сельскую администрацию, где выяснить все данные об этих объектах.
Рассмотрим пример, как все может происходить на самом деле. Записей о доме вообще может не быть, и по документам он может ни за кем не числиться. Напрашивается вывод: раз дом есть, то документы легко восстановить. Осмотр документов на дом ни к чему не привел. Документов никаких нет, кроме завещания с отметкой сельсовета и справки из того же сельсовета о том, что завещатель проживал в этом доме постоянно до момента своей смерти, а наследник с ним не проживал, но в наследство вступил, как положено, в течение шести месяцев после смерти завещателя. Получается, что факт вступления в наследство должным образом не оформлен. Теперь предстоит регистрировать это в нотариальной конторе, а для этого необходимо собрать следующие документы: 1. завещание; 2. справку о постоянном месте жительства наследника из сельской администрации; 3. свидетельство о смерти завещателя; 4. свидетельство о рождении наследника; 5. паспорт наследника.
Когда все документы будут собраны, необходимо составить заявление о вступлении в наследство у нотариуса. Получается, что не оформлено не только вступление в наследство, но и само право собственности на дом, т.е. необходимо получить свидетельство.
Иногда получается так, что о продаже деревенского дома за выгодную сумму приходится платить своим временем и нервами, так как зачастую оформлением начинает заниматься покупатель, а продавцу - деревенскому жителю это и не нужно, потому что и без этого оформления ему не плохо жилось. Также окажется, что платить различные госпошлины это обязанность покупателя, а также обеспечивать перемещение продавца, иными словами возить его на своем личном транспорте по всем инстанциям также будет необходимо.
Если покупатель готов к этому, имеет достаточно сил и времени, грамотный в вопросах оформления, то этот вариант приобретения загородного дома для него. А если покупателю проще заплатить больше денег, то можно обратиться в риэлтерскую компанию, где все это сделают за него. Решать, безусловно, покупателю. Типовой вариант покупки-продажи дома с участком (когда все документы оформлены надлежащим образом). В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или другой недвижимости вместе с передачей права собственности на нее передается право и на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение объекта, находящегося на земельном участке, проводится вместе с этим участком. Здесь также действует правило о том, что объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Об этом гласит п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Потенциальному покупателю необходимо знать, что договор купли-продажи дома и участка составляется на оба эти объекта (один договор на 2 объекта). Но регистрацию они проходят по отдельности, со ссылкой на один и тот же договор. В итоге покупатель получит из регистрационной палаты два свидетельства: первое на землю, с указанием на то, что на ней находится объект строительства, и на дом с указанием того, на каком конкретно участке он находится.
Для регистрации прав на землю и дом в регистрационную палату представляются следующий документы: 1) заявление о государственной регистрации права по форме; 2) документ, подтверждающий оплату госпошлины; 3) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя; 4) договор купли-продажи; 5) документы, описывающие объект права, удостоверенные органом по учету объектов недвижимого имущества: • при государственной регистрации прав на земельные участки представляется кадастровый план земельного участка. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; • заявитель представляет документы, описывающие объект недвижимости, права на который заявлены к регистрации, или их копии, надлежаще заверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (БТИ – выдает техпаспорт с поэтажной экспликацией на дом, Кадастровая палата – организация, осуществляющая услуги по геодезии и межеванию выдает план земельного участка, который потом нужно представить в кадастровую палату с правоустанавливающими документами на объект, на основании чего будет выдан кадастровый план); • представления плана объекта недвижимого имущества/кадастрового плана земельного участка не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный действующим законодательством и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Девелоперы - лица, которые ведут проект, в данном случае проект покупки/продажи, либо постройки/продажи дачи, от начала до конца. Как правило, каждый девелопер желает приобрести право собственности на земельный участок, т.е. купить его и построить на нем дом. Но случается так, что местные власти не могут предоставить земельный участок в собственность, тогда приходится брать его в долгосрочную аренду и возводить на этой земле дом. Тогда при дальнейшей продаже данного комплекса, о том чтобы последующий покупатель владел на праве собственности земельным участком, не может быть и речи. То есть покупатель приобретает у девелопера коттедж (и получает свидетельство о праве собственности на дом) и заключает договор долгосрочной аренды на землю. Иногда девелоперы просто сами не хотят продавать участки, имеющиеся у него в собственности, оставляя за собой право владеть им и получать определенную сумму от его аренды.
В большинстве случаев, когда речь идет о покупке дачи, девелоперы продают и дом, и землю, так как конкуренция на этом рынке большая и покупатель просто может отказаться брать на таких условиях дачу (когда дом продается, а земля в аренде). Еще раз повторюсь, что такие условия создаются, только в том случае, если земля находится в собственности на праве аренды у самого девелопера.
