Как и по каким причинам в России можно потерять право собственности на землю

Основания и способы изъятия земельных участков в нашем государстве регулируются Гражданским, Земельным и Жилищным кодексами, а также иными нормативно-правовыми актами

Действующее законодательство выделяет три способа изъятия земель: это, собственно, само изъятие для государственных и муниципальных нужд, о котором речь и пойдет в статье, а также реквизиция и конфискация.

Что касается конфискации, то согласно статье 50 Земельного кодекса РФ участок может быть изъят у собственника по решению суда в качестве санкции за совершение преступления. Такая мера представляет собой принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства имущества либо его части (в контексте рассматриваемой темы — земли), являющегося собственностью осужденного. В соответствии с положениями части 2 статьи 52 Уголовного кодекса РФ такой вид наказания может быть применен за тяжкие и особо тяжкие преступления в виде дополнительной меры наказания. Данная мера может быть осуществлена только в отношении физического лица — собственника земельного участка. Помимо этого, согласно статье 243 Гражданского кодекса РФ конфискация может быть произведена и в административном порядке, а решение о ее проведении может быть обжаловано в суде.

Реквизиция представляет собой временное изъятие земельного участка у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случае обстоятельств, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, природные катаклизмы, крупные аварии, эпидемии и т. п.), в целях защиты жизненно важных интересов отдельных граждан, общества и целого государства от возникших в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз и опасностей. Реквизиция должна быть произведена с обязательным возмещением собственнику земли причиненных ему убытков и выдачей документа, подтверждающего факт реквизиции (часть 1 статьи 51 Земельного кодекса РФ).

Изначально общие положения о реквизиции содержатся в Гражданском кодексе (статья 242).

От конфискации реквизицию отличают ее временный и возмездный характер, а также то обстоятельство, что она применяется не в качестве санкции, а в силу необходимости, как крайняя мера. Законом предусмотрено право владельца истребовать свою реквизированную землю после окончания чрезвычайных обстоятельств, которые и послужили основанием для ее проведения. В Земельном кодексе указано, что «в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок» (часть 3 статьи 51 Земельного кодекса).

В соответствии с положениями действующего законодательства земельные участки могут быть изъяты как у физических, так и у юридических лиц, которые пользуются землей, как на праве собственности, так и на праве аренды, постоянного бессрочного либо же срочного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем в части 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ содержится прямое указание на изъятие земли именно у собственника для государственных либо муниципальных нужд. В том же случае, когда речь идет об изъятии участка, который находится у владельца на ином вещном праве, также можно говорить о прекращении этих прав применительно к правилам, которые нашли свое отражение в статьях 279-282 Гражданского кодекса, касающихся положения собственников (статья 283 Кодекса).

Однако необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что в Земельном кодексе РФ закреплены различные условия выкупа земельных участков для собственников и иных владельцев. Так, в соответствии с частью 4 статьи 63 Земельного кодекса только собственнику должна быть возмещена рыночная стоимость участка или же предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Ситуации, в результате возникновения которых могут изыматься земельные участки, перечислены в статье 49 Земельного кодекса. К ним относятся исключительные случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации, а также связанные с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. К таковым объектам относятся: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность, статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Все эти случаи имеют право на существование при отсутствии иных вариантов возможного размещения объектов государственного, областного либо муниципального значения. Вот здесь возникает вопрос о том, а каким именно образом можно доказать невозможность применения других вариантов размещения публичных объектов, кроме как путем изъятия земельных участков. Представляется, что это можно осуществить в судебном порядке в ходе проведения экспертизы.

Таким образом, можно заключить, что законодательством предусмотрена обязанность органов государственной власти в каждом конкретном случае обосновывать необходимость изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.

Стоит заметить, что хотя приведенный выше перечень оснований является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию, однако в той же статье имеется оговорка о том, что изъятие может быть произведено и при наличии иных обстоятельств, которые могут быть определены как федеральными законами, так и законами субъектов Российской Федерации. На практике получается, что из-за наличия данной оговорки простые граждане становятся беззащитными перед лицом произвола некоторых государственных чиновников, прикрывающихся положениями действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ решение об изъятии земли должен применять государственный орган того уровня власти, в интересах которого оно будет осуществляться. Такое решение подлежит обязательной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы с обязательным уведомлением владельца участка и указанием даты произведенной регистрации (часть 4 статьи 279 Гражданского кодекса РФ).

Наличие данного требования в законе связано с обеспечением ограничения прав на изымаемый участок, чтобы собственник земли не имел возможности его продать иному лицу, введя последнего в заблуждение.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 года № 262, основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков являются наличие соглашения о временном занятии земельного участка между собственником земли и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка; наличие акта государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, а также наличие соглашения о сервитуте; наличие акта государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц; наличие решения суда.

В соответствии с частью 2 Правил одним из оснований для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Однако стоит заметить, что здесь имеется исключение.

Так, применительно к городам федерального значения, коими являются Москва и СанктПетербург, в соответствии с пунктом 3 статьи 79 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» «перечень вопросов местного значения, источники доходов местных бюджетов внутригородских муниципальных образований городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга исходя из необходимости сохранения единства городского хозяйства». К примеру, в соответствии со статьей 10 Закона Санкт-Петербурга от 07.06.2005 г. № 237-30 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге» изъятие земель не относится к компетенции органов местной власти.

В столице же действует Закон от 06.11.2002 г. № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве», в соответствии с положениями которого изъятие земель также не отнесено к компетенции местных органов власти. Соответственно, принятие решения об изъятии земельных участков, расположенных на территории этих городов, может осуществляться либо в виде распоряжений федерального правительства, либо же в виде постановлений правительств этих субъектов (статья 44 Устава Санкт-Петербурга и, соответственно, статья 13 Устава города Москвы).

В марте этого года столичный градоначальник выступил с инициативой о расширении списка возможностей для московских властей изымать землю у собственников. Поправки предполагают наличие облегченного порядка изъятия земельных участков для строительства «объектов социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирных домов». Сами столичные власти уверяют, что принятие поправок благотворно скажется на увеличении объемов строительства жилья при дефиците свободных территорий и на обеспечении жильем большего числа москвичей. Чиновники утверждают, что документ будет распространяться только на московские социальные программы и речь идет только о муниципальном жилье, построенном на бюджетные деньги. Однако эксперты подобную точку зрения не разделяют, считая, что закон может в значительной степени ухудшить положение как простых граждан, так и девелоперов.

В чем же суть инициируемых столичным градоначальником поправок в Земельный кодекс РФ? Власти Москвы хотят, чтобы установленный на федеральном уровне перечень оснований для изъятия земельных участков был расширен и дополнен, планируется, что в него будут включены «объекты социальной сферы, жилищного фонда, проектируемые и возводимые полностью за счет бюджетных средств на основе государственного или муниципального заказа».

Предполагается также, что новые правила (в случае принятия поправок Государственной Думой) будут распространяться не только на промышленные земли, но и на жилые. В настоящее время в Москве действует правовая норма, согласно которой правительство столицы вправе изъять землю только с согласия ее собственника и на предложенных им условиях.

Новый же порядок предполагает, что условия выкупа будут диктовать органы власти. И если сегодня у граждан еще имеется право на обращение в суд за защитой их нарушенных интересов, то в случае принятия поправок у них такой возможности не будет. Таким образом, принятие данного законопроекта повлечет за собой обострение конфликтов, которые и без того имеют место быть, причем в немалых количествах. Более того, существует опасность того, что принятие поправок повлечет за собой фактически отмену частной собственности, причем не только в столичном регионе. Ведь прецедент с Сочи уже создан.

Некоторые эксперты полагают, что Лужков может выбрать иной путь в том случае, если поправки не будут приняты федеральными законодателями, приняв городской закон, который будет функционировать, несмотря на явное противоречие федеральному законодательству.

Говорить о том, кто больше пострадает от принятия подобного рода поправок — девелоперы или же собственники зданий и земельных участков, — пока преждевременно. Ясно одно, что пострадавших будет много. Радует только то обстоятельство, что пока сторонников инициативы столичного мэра в Государственной Думе значительно меньше числа его оппонентов по данному вопросу.

Что касается судебной практики по этой проблеме, то существует Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В частности, в пункте 27 Постановления суд указывает на то, что при рассмотрении подобного рода споров в случае несогласия собственника участка с решением органов власти о его изъятии либо же при недостижении с ним соглашения о выкупной цене эти уполномоченные органы имеют право предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

В случае же, когда иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

В пункте 28 данного Постановления указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка, а также стоимость находящегося на нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае если владелец земли не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или же в случае, если выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Можно сделать вывод о том, что такое указание Пленума противоречит действующему положению Земельного кодекса РФ, согласно которому убытки определяются на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков или ином ограничении прав землепользователей (часть 4 статьи 57), и тем самым создает потенциальную угрозу нарушения прав граждан и юридических лиц, ведь стоимость недвижимости сразу после объявлении о ее изъятии существенно снижается, зачастую до нуля.

Помимо собственно принудительного изъятия земельных участков для государственных либо муниципальных нужд существует еще и институт резервирования, который ранее был лишь назван в Земельном кодексе, однако 10.05.2007 года был принят Федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». Земельный кодекс РФ был дополнен статьей 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» и статьей 70.1 «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд». Само по себе резервирование дает возможность чиновникам различных уровней власти административным решением зарезервировать практически любой участок на какие-либо государственные или муниципальные нужды. Вместе с тем резервирование исключает возможность выкупа земли. Проведя краткий анализ данного Закона, можно заключить, что появился еще один способ «отнятия» земли у владельцев.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что все имеющиеся в настоящее время основания и способы изъятия земельных участков имеют под собой реальную почву для злоупотреблений в данной сфере.