Говоря в эти дни об инвестировании вообще, и инвестировании в коммерческую недвижимость в частности, невозможно обойти вниманием кризисную ситуацию, сложившуюся в мировой экономике. И сильнее всего кризис ударил по инвестиционным проектам граждан и компаний. В эти дни многим инвесторам приходится отвечать самим себе на вопрос: какова вероятность того, что удаться защитить свои вложения в коммерческую недвижимость, и есть ли необходимость отказаться от них.
При этом нестабильность охватила все ниши строительного бизнеса.
Во-первых волнение в банковском секторе значительно усложнило процесс финансирования строительных проектов. Это касается не только выдачи займов и кредитов, о прекращении выдачи которых говорят все чаще. Помимо этого под сомнением оказались банковские гарантии и поручительства. И не только документы, уже выданные участникам строительного рынка, но сам институт поручительства, как способ обеспечения обязательства, основанный на доверии.
В реальном секторе экономики финансовый кризис не только регулярность поставок, что вполне ожидаемо и обычно. Паника первых дней кризиса вылилась в массовые сокращения штатов и увольнения сотрудников. В результате, компаниям пришлось нести неоправданные расходы по трудовому законодательству на выплаты выходных пособий.
Кроме того, в строительном секторе усилилась опасность вмешательства государства. Уже достаточно давно идет речь об усилении государственных позиций в строительном бизнесе. Современная ситуация на рынке с дестабилизацией отношений основных участников, с сохранением высоких цен на рынке жилья при снижении покупательной способности населения, может дать властям повод создать государственную строительную корпорацию не уступающую по своим размерам и роли Газпрому. В таком случае частным кампаниям придется уступить позиции при заключении государственных инвестиционных контрактов, при получении земельных участков под застройку, при борьбе за рынок услуг управляющих кампаний.
В качестве способов защиты от негативных последствий кризиса, как правило, используют целую систему мер, которые могут быть применены и участниками рынка коммерческой недвижимости.
В числе основных мер можно выделить:
1. Сокращение издержек и оптимизация процессов, в том числе передача на аутсорсинг дорогостоящих процессов.
2. Укрепление взаимосвязанности участников рынка через горизонтальную и вертикальную интеграцию, внедрение новых форм расчетов с контрагентами (векселя, бартер).
На практике эти меры формируются в две тенденции.
Во-первых, формируется блок подрядных договоров на совершение работ, которые сам участник рынка не в состоянии осуществить, или их осуществление своими силами слишком затратно. В общем-то и в докризисное «мирное» время, существовала такая тенденция, и сейчас сторонам таких договоров предстоит проверить надежность друг друга. Если сомнений в этом нет, то минимизация расходов через привлечение специалистов может себя оправдать.
Еще один способ привлечь специалистов и уменьшить риски – воспользоваться услугами лизинговых компаний. Помимо возможности использования инвестиционного опыта лизингодателя, в качестве положительной черты такого способа можно назвать налоговые льготы предоставляемым участникам лизинговых отношений. И прежде всего – ускоренная амортизация предмета лизинга, позволяющая амортизировать здание за 10 лет.
Но на привлечение к бизнесу посторонних специалистов решиться не каждый. Подобные связи стали слишком уязвимы в эти дни и требования к стабильности отношений значительно повысились. Поэтому, даже за счет увеличения издержек, компании стремятся максимально укрепить как вертикальные так и горизонтальные связи. В идеале – единое руководство должно осуществляться на каждом этапе инвестирования и строительства в коммерческую недвижимость. Процесс взаимной интеграции возможно даже будет усилен кризисной ситуацией.
Тенденция к выделению специальных подразделений в составе компании, и интеграции специализированных участников рынка в структуру компании не прекратится. Но не всем кампаниям ее реализация окажется по силам. Как правило, такие процедуры происходят в форме поглощения или слияния, на что у мелких участников может не оказаться ни сил, ни желания.
В таком случае можно обратить внимание правовой институт договора о совместной деятельности позволяющей достаточно скоординировано вести длительную деятельность и не осуществлять процедуру реорганизации юридического лица. Эта схема позволяет сторонам сэкономить немало времени и сил, обычно затрачиваемых на реорганизацию юридического лица, в том числе и финансовую проверку. Так же в качестве преимущества выступает срочность договора простого товарищества. Но при заключении этого договора, сторонам придется иметь ввиду весьма обширную ответственность товарищей не только по договору, но и по всем результатам предпринимательской деятельности товарища.
Говоря об указанных мерах и тенденциях, не следует забывать, что особенностью рынка недвижимости в кризисной ситуации является его высокий уровень стабильности и ограниченности маневра средствами.
С одной стороны это ограничивает способность участника реструктуризировать свои доходные и расходные статьи, минимизировав ущерб от кризиса.
С другой стороны объекты недвижимости, как объекты торговли, не склонны к обесцениванию в результате изменения экономической ситуации. Поэтому средства, инвестированные в недвижимость, могут быть достаточно просто возвращены после улучшения экономической ситуации, практически не потеряв своей ценности.