Tenzor Consulting Group
+7 (495) 725 39 47
+7 (495) 271 69 58
На главную Карта сайта Написать
Поиск
Публикации наших юристов

Он-лайн консультация

Skype: Позвонить On-line

Публикации наших юристов

Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельные участки
30 июня 2009
Компания «Tenzor Consulting Group»

Буквально считанные месяцы остаются до 2010 г., а до сих пор огромное количество землепользователей (юридических лиц) не обратилось в компетентные органы за переоформлением своего права постоянного бессрочного пользования (Далее - ППБП) на земельные участки. Да и чего уж скрывать, что даже если сейчас землепользователь начнет процедуру переоформления ППБП на земельный участок на право аренды или право собственности, то вряд ли он успеет завершить данный процесс до 01 января 2010 г.
 Чем же ему это грозит и так ли легко переоформить ППБП? Что делать, если правоустанавливающие документы утрачены безвозвратно или пришли в ненадлежащий вид в связи с тем, что были выданы в «лохматых» годах? Об этом и пойдет речь в настоящей статье.

Действующее земельное законодательство вменило новую для землепользователей – юридических лиц обязанность по переоформлению ППБП, установив предельный срок такого оформления 01 января 2010 года. 1
Отмечу, что предельные сроки переоформления с момента вступления в силу Вводного Закона (имеется в виду ФЗ «О введении  в действие Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.) неоднократно изменялись и корректировались законодателем (до 01 января 2006 г., до 01 января 2008 г.).
В настоящее время срок переоформления земельных участков под линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) продлен до 1 января 2013 года, что связано с большой протяженностью этих участков и трудоемкостью их оформления. Владельцы данных земельных участков не обязаны осуществлять переоформление, а могут продолжать пользоваться ими на ППБП.
Также следует иметь в виду, что из списка юридических лиц, обязанных переоформить ППБП, исключены государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы муниципального управления.

Итак, право ППБП должно быть переоформлено, причем такое изменение титула владения по выбору землепользователя должно быть преобразовано либо в право аренды, либо в право собственности.
Рассматривая последствия неисполнения землепользователем названных положений законодательства, следует отметить, что исходя из норм ст. 216 ГК РФ, постоянное (бессрочное) пользование земельным участком как вещное право не может прекратиться по воле должностных лиц органов государственной власти, оно защищено нормами ст. 305 ГК РФ: может быть ограничено на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ).
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком определены ст. 45 ЗК РФ.
Данный перечень не указывает в качестве основания прекращения ППБП пропуск срока, в течение которого землевладелец был обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, однако с момента введения в действие п.7 в статью 45 ЗК РФ он является открытым. Вместе с тем, Вводный Закон не указывает на возможность изъятия (прекращения) права.
ППБП прекращается на основании решения суда (п. 3 ст. 45 ЗК РФ), аналогичная позиция изложена и в определении Конституционного суда РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что неисполнение данного требования законодательства со стороны землепользователей не несет никаких гражданско-правовых последствий для них, однако может повлечь административную ответственность.
С 1 января 2011 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
Санкция данной статьи предусматривает административную ответственность в виде штрафа в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей, причем ее нормы распространяются и на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Как видно из текста, штрафные санкции начнут применять лишь с января 2011 г. Из этого следует вывод, что время у землепользователей на переоформление ППБП все же есть.
Раскрывая тему реализации процедуры переоформления ППБП, прежде всего, следует отметить, что во многих случаях процесс переоформления наталкивается на отказ в переоформлении со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления, а действующее законодательство предоставляет им обширную возможность и соответствующие «лазейки».

Переоформление права на земельный участок включает в себя три основных этапа:
- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве ППБП,
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Итак, рассматривая первый этап, отмечу, что в соответствии с Земельным Кодексом РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
К заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4, к Заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
6) кадастровый паспорт земельного участка;
7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Как видно из вышеизложенного, перечень документов, который необходимо собрать и представить заявителю довольно обширен, в связи с чем у заявителя при переоформлении права, конечно же, возникает ряд вопросов и трудностей.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду, и в течение месяца со дня принятия такового решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Следует учитывать, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным, однако это еще не значит, что договор будет заключен.
Закон предоставляет два варианта развития событий: отказ в заключении договора или заключение договора аренды вместо купли-продажи.
Причем такой отказ должен быть правомерным, то есть в качестве такового должно выступать соответствующее правовое основание, закрепленное законодательно (например, ограничение земельного участка в обороте  п.4 ст. 28 ЗК РФ).
В случае уклонения соответствующих органов исполнительной власти от заключения договора купли-продажи и предложения заключения договора аренды, ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 года № 11 выражает четкую рекомендацию: «В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)».
 Но это лишь малая часть проблем, ведь действующее законодательство требует обширный перечень документов, которые должен представить заявитель в орган местного самоуправления, среди них - копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством. Здесь начинается второй круг проблем, связанных с переоформлением прав.
Прежде всего, с момента предоставления участков прошли годы, и как следствие, изменились границы расположения участка (например, на момент предоставления прав земельный участок находился в границах сельского округа, а затем в связи с изменением территориальных внутригородских границ передал в ведомство района) и органы исполнительной власти или местного самоуправления, обязанные теперь выдавать соответствующие правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
При обращении в государственные органы за выдачей копии правоустанавливающего документа на право ППБП, целесообразно направлять запросы в различные органы одновременно: обратиться в орган, который предоставлял право на земельный участок, параллельно обратившись, например, в районный орган местного самоуправления, архив.
Ведь в соответствии с действующим законодательством срок рассмотрения обращений граждан составляет 30 календарных дней, а это совсем немало.
В случае отсутствия документа, подтверждающего право, назревает судебный способ установления права путем подачи искового заявления об установлении юридического факта.
В таких случаях, прежде всего, необходимо представить письменные доказательства того, что земельный участок предоставлялся на законных основаниях, однако соответствующий правоподтверждающий документ не может быть представлен, например, в виду его утраты.
Таким доказательством может послужить соответствующая справка, выданная главой ОМС, ведь в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, возникновение, изменение или прекращение прав землепользования может иметь место лишь на основании актов соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.
Вторым условием для получения положительного решения суда – установления юридического факта является отсутствие спора о праве, кроме того заявителю будет необходимо доказать, что у него отсутствует иная возможность восстановить утраченные документы.
Как указал в своем Постановлении Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности условий, которые: порождают юридические последствия (влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности); не связывают установление юридического факта с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду; не дают заявителю другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт; не предусматривают иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.
Таким образом, у заявителя возникает довольно-таки обширный перечень предмета доказывания, необходима серьезная досудебная подготовка, а арбитражный процесс займет также значительное время.
Учитывая сказанное выше, в случае отсутствия у заявителя правоподтверждающего документа, и невозможности его получения из государственных органов, этап получения правоустанавливающих документов значительно затягивается и усложняется. Это связано с работой бюрократического аппарата: несвоевременное предоставление ответа на запросы, уклонение от предоставления необходимых документов, например, может возникнуть ситуация, при которой придется обращаться с иском в суд об обжаловании бездействия ОМС, еще на этапе досудебной подготовки дела к арбитражному процессу.
Гораздо проще дело обстоит, если у заявителя имеется документ, подтверждающий право приобретения земельного участка в ППБС. В соответствии с действующим законодательством государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, автоматически отметается ряд проблем и этапов, связанных  с получением такого, что значительно сокращает временные рамки.

В заключении хотелось бы отметить, что данная статья освещает лишь узкий круг вопросов, связанных с переоформлением права ППБП, на практике у заявителя могут возникнуть вопросы, связанные с формированием покупной цены, оформлением кадастрового паспорта и т.д.
Трудности, возникающие с переоформлением права ППБП,  вполне преодолимы при привлечении грамотного и опытного специалиста.

 Ст. 3  ФЗ «О введении  в действие Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.

Практика Земля, Строительство, Недвижимость:

  • Правовое сопровождение сделок с недвижимостью и земельными участками; 
  • Правовое сопровождение процедуры строительства объектов недвижимости; 
  • Правовое сопровождение инвестиций в недвижимость и земельные участки; 
  • Правовое сопровождение приватизации недвижимости и земельных участков, в том числе в г. Москве; 
  • Правовое сопровождение регистрации прав и сделок в Федеральной регистрационной службе; 
  • Правовое сопровождение управления недвижимостью и землей; 
  • Legal due diligence (правовая экспертиза документов и объектов); 
  • Представительство в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по спорам, вытекающим из земельных отношений и отношений, связанных объектами недвижимости; 
  • Переоформление права постоянного бессрочного пользования;

Подробнее >>>

Share |


Источник: Информационно-аналитический бюллетень RWAY
* Информация актуальна на момент публикации
Просмотров: 21530

Москва
+7 (495) 725 39 47
+7 (495) 271 69 58