Офис в рамках закона

Назад

В предпринимательской деятельности регулярно возникают ситуации, в которых без квалифицированной юридической помощи обойтись практически невозможно. Одна из них - совершение операций с коммерческой недвижимостью. В ряде сделок даже услуг юридического отдела фирмы-риелтора явно недостаточно.

Выбор объекта, заключение договора с риелтором, аренда, приобретение в собственность, продажа, ипотека и целый ряд других сделок на рынке коммерческой недвижимости, как правило, требуют значительных средств (суммы договоров нередко превышают десятки миллионов долларов), и юридическая оплошность при заключении договора может обернуться для компании значительными финансовыми потерями. После принятия в 2004-2005 годах ряда новых законов и поправок, касающихся недвижимости в целом и коммерческой — в частности, ситуация еще больше осложнилась.

Позвоните юристам

По мнению подавляющего большинства юристов, при совершении сделок с коммерческой недвижимостью потребителю следует обратиться к их услугам еще на этапе принятия стратегического решения: до переговоров с риелтором, продавцом, банком, лендлордом или любым иным субъектом рынка. «Помощь юристов необходима еще на этапе намерения совершения любой операции с коммерческой недвижимостью, до начала работы по подбору или продаже. Комплексный взгляд квалифицированного юриста на предстоящую операцию позволит на подготовительном этапе точно оценить перспективы и последствия и избежать ненужных временных и денежных затрат», - говорит Сергей Саяпин, генеральный директор агентства недвижимости «Простор».

Воспользоваться юридической поддержкой - решение самое надежное. Только в этом случае риски будут сведены практически к нулю. С другой стороны, привлечение к сделке «третьих лиц» не только удорожает, но и затягивает процесс. Поэтому в наиболее простых случах, например, при совершении недорогих сделок и типовых договоров аренды офиса в бизнес-центре, бизнесмены зачастую ограничиваются услугами юридических отделов риелтора или лендлорда, тем более, что они, как правило, предлагаются арендатору бесплатно — в качестве бонуса. Логика такова: конечно, определенная опасность быть обманутым существует и здесь, но сумма сделки невелика, а значит, несущественна и доля риска.

Но все остальные — более сложные, требующие значительных капиталовложений - операции следует осуществлять, только заручившись поддержкой юриста, хорошо зарекомендовавшего себя в сфере недвижимости. Поскольку на рынке коммерческой недвижимости осуществляются многомиллионные сделки, он чрезвычайно привлекателен для финансовых мошенников. Кроме того, само российское законодательство пока еще недостаточно совершенно, чтобы оградить участника рынка от фатальных ошибок, причина которых — незнание его специфики и целого ряда "подводных камней".

Наиболее распространенной формой "сложной сделки" с коммерческой недвижимостью является приобретение здания или офисного помещения в собственность. В этом случае юрист еще до заключения договора обстоятельно проверяет юридическую чистоту предложения и уже на основании полученных данных выносит решения о рациональности заключения сделки. Контракт составляется в зависимости от вида объекта, его местоположения и будущего функционального предназначения, юридического статуса покупателя и продавца. Такой документ впоследствии оградит владельца объекта от возможных временных и финансовых потерь. По словам Ольги Николаевой, руководителя юридической компании «Верное дело», к ней нередко попадают на рассмотрение уже готовые проекты договоров, представленные второй стороной, в которых права клиента сокращены до невозможного минимума, а вторая сторона наделяет себя максимальным набором возможностей. Если документы еще не подписаны, юрист должен внести в договор поправки, расширяющие права своего клиента.

Минимизация налогов

Еще одно существенное преимущество сотрудничества с юридической компанией при приобретении объекта коммерческой недвижимости - возможность минимизации налогов: профессиональный юрист подскажет, как оптимально оформить сделку и кто должен фигурировать в роли покупателя — физическое лицо, компания-клиент, специально созданный ПБОЮЛ или свое «юрлицо». То есть, помимо снижения возможных финансовых рисков, при обращении в юридическую фирму покупатель может рассчитывать на индивидуальный подход к решению его частного случая на всех этапах совершения сделки: от выбора объекта до регистрации. «Только высококвалифицированный специалист способен заблаговременно определить возможные трудности и совместно с клиентом выстроить алгоритм успешного решения поставленной задачи», - утверждает Гулыгара Низаметдинова, юрист компании «Стимул».

Почему не риелтор?

Договор заказчика с риелторской компанией, как правило, не включает экспертизу и анализ таких ключевых — с точки зрения гарантий покупателя — моментов, как, например, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов продавца на предмет сделки, говорит Ольга Беркута, юрист юридического центра «Базальт». Здесь принципиально важно проверить документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на отчуждаемый объект; провести анализ документов, подтверждающих, что в период с момента выдачи свидетельства продавец уже не продал имущество. А юристы риелторской компании, как правило, ограничиваются проверкой свидетельства о регистрации права собственности.

Риелторские компании не несут ответственности за действительность совершенной сделки. Они представляют, прежде всего, свое агентство, которое в первую очередь заинтересовано в заключении сделки.

У риелторов и у юристов разные задачи, отмечает старший юрист Консалтинговой группы "Тензор" Александр Орлов. Риелторы не сопровождают сделку, их деятельность направлена не на минимизацию рисков, а на поиск контрагента. Риелторы проверяют только «чистоту» объекта. А выявляют существующие риски и гарантируют конечный результат юристы. Образно говоря, риелтор думает о чистоте сделки на сегодняшний день, а юрист - о безопасности и чистоте сделки и ее последствий в будущем.

Например, бизнесмен планирует покупку здания у частного лица, а земля, на которой расположено здание, принадлежит не продавцу, а государству или городу, и передана продавцу на условиях аренды, рассказывает Елена Кузина, юрист компании «Дом Наш». Чтобы не только оказать помощь в покупке здания, но и зарегистрировать права покупателя на такой земельный участок, нужно очень хорошо ориентироваться в Гражданском и Земельном кодексах РФ и в действующем федеральном и региональном законодательствах. Требуется знание последовательности оформления таких сделок, реального расчета сроков, ценовой политики... В сделках такого плана должны быть задействованы специалисты сразу в нескольких отраслях и привлечение стороннего юриста обязательно.

16 Сентября 2005