Перевод земель из одной категории в другую

Назад

30 декабря 2004 г. был опубликован Федеральный закон РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.04 г.

До принятия этого закона порядок перевода земель из одной категории в другую был не урегулирован законодателем. Это создавало массу проблем на практике и вело к поборам со стороны уполномоченных лиц. Ведь они обладали властью отказать в переводе, и защитить свои интересы было порой невозможно. Именно поэтому за подобной услугой юридические лица обращались в консалтинговые фирмы, надеясь не столько на их юридическую грамотность в этом вопросе, сколько на имеющуюся практику перевода.

Принятый же закон четко установил процедуру перевода и основания для отказа в переводе. Это должно было как уберечь юридических лиц от «добровольных платежей» за перевод, так и земельные участки от чересчур предприимчивых чиновников. Складывается ситуация, при которой если участок действительно надо перевести и основания для этого есть, то теперь это не будет такой проблемой, как раньше. Но если кто-то захочет перевести, к примеру, земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности без надлежащих на то оснований, то теперь это сделать будет затруднительно. Поэтому несомненным плюсом нового закона является то, что теперь знаешь, что и как делать, если прав. И минус - не знаешь к кому обратиться за «помощью», если перевести «надо».

Согласно данному закону порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую следующий:

  • Заинтересованное лицо подает ходатайство в орган исполнительной власти. Заинтересованным лицом может быть не обязательно собственник земельного участка, но согласие собственника в этом случае обязательно.
  • В ходатайстве необходимо указать:
    • Кадастровый номер земельного участка;
    • Категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить;
    • Обоснование перевода земельного участка;
    • Права на земельный участок.
  • К ходатайству необходимо приложить следующие документы:
    • Выписку из земельного кадастра;
    • Копии документов удостоверяющих личность заявителя;
    • Выписку из ЕГРП;
    • Заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ);
    • Согласие правообладателя земельного участка на перевод;
    • Расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.
  • Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев со дня его поступления.
  • Принимается акт о переводе либо об отказе.

Казалось бы, ситуация сложилась так, что юридическое лицо может теперь без посторонней помощи осуществить смену категории своих земель. Но это не так. Во-первых, уполномоченные органы как могут цепляются за старые порядки и всеми правдами и неправдами стараются не упустить своего «привычного» заработка. Во-вторых, закон существенно ужесточил перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения в иные категории. Эти ограничения являются столь жесткими, что осуществить перевод будет возможно вообще в исключительных случаях или, опять же, по старой «схеме знакомств». В-третьих, законом закреплено множество нюансов и дополнительных требований к процедуре изменения категории земель. К примеру, законом установлена обязательная экологическая экспертиза. Ее целью является установление последствий изменения целевого назначения - негативное влияние на окружающую среду. Исключение составляют лишь решения, которые приняты на основании документации, уже прошедшей экологическую экспертизу.

Следует особо подчеркнуть, что трудности при переводе могут возникнуть:

  • с экологической экспертизой (так как в том случае, если земля, к примеру, пригодна для сельскохозяйственного использования, изменение ее целевого назначения обычно приводит, как раз, к негативному влиянию на окружающую среду);
  • с соответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам по планировке и т.д. (так как их содержание крайне редко совпадает с желаниями собственников земельных участков).

Таким образом, юридическое лицо, которое решило изменить категорию своих земель самостоятельно, столкнется со множеством трудностей, которые преодолеть без квалифицированной помощи достаточно проблематично. В сложившейся ситуации юридическая помощь необходима для того, чтобы учесть все нюансы ситуации, вовремя выявить возможные риски собственника, нивелировать их и тем самым обеспечить положительный результат.

16 Июля 2005