Побег из НИИ

Назад

Если раньше аренда офиса в НИИ была обычным для предпринимателей делом, то сегодня все больше арендаторов покидают научные и административные здания. Не имея никаких прав, они оказываются беззащитными перед атаками рейдеров и произволом арендодателей. Тем временем на рынке появляются «бюджетные» бизнес-центры класса В-, в которых ставки аренды лишь на $50-100 превышают стоимость аренды в НИИ.

Офисы в НИИ компании арендуют не от хорошей жизни. Как правило, это вынужденный шаг предпринимателей, которые не могут позволить себе более качественное помещение в современном бизнес-центре. Ставки аренды в НИИ составляют от $250 до $450 за кв. м в год. Помещения здесь арендуют, как правило, предприятия малого и среднего бизнеса, а также частные предприниматели, для которых ключевым фактором является именно низкая ставка аренды — на комфорте сотрудников, не работающих на имидж компании, можно сэкономить. Помещения в НИИ арендуют и крупные компании с целью размещения бэк-офиса или подразделения. Так, один из офисов компании «ДОН-Строй» расположен в Институте связи.

Оценить объем офисов в НИИ сложно, поскольку это наименее прозрачный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Крупные консалтинговые компании здесь не играют, а разрозненные игроки имеют о нем лишь приблизительные данные. По оценке Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости компании «МИАН-Агентство недвижимости», общая площадь офисов, расположенных в бывших НИИ, составляет около 6,5 млн кв. м — это примерно половина всего рынка офисной недвижимости Москвы. По данным компании «Новая площадь», таких офисов в три раза меньше — 2 млн кв. м. Но это, как оговариваются ее специалисты, грубая оценка. В одном эксперты солидарны — от 60 до 80% площадей НИИ сдается сегодня в аренду.

На честном слове
Арендаторы НИИ зачастую оказываются совершенно беззащитными перед произволом собственников, поскольку договоры аренды в них если и заключаются, то на 11 месяцев. Но чаще всего арендные отношения здесь строятся «на словах». Поэтому в случае невыполнения собственником своих обязательств арендатору не остается ничего другого, кроме как съехать.

Часто собственник заключает с арендатором договор на оказание возмездных услуг, совместной деятельности и т.д., не имеющих ничего общего с арендой. Как рассказывает Денис Габа, генеральный директор компании «Габа Эстейт», гарантией стабильности для арендаторов может стать только правильно заключенный договор аренды. Нет договора — нет и прав. «Когда нашу компанию приглашают к управлению зданием НИИ, я в первую очередь анализирую состав арендаторов и проверяю, какие договоры и на какой срок с ними заключены, — рассказывает Габа. — Если я вижу, что у арендатора нет нормального договора, а за аренду он почему-то платит смешные деньги, то я стараюсь сразу же от него избавиться или поднять ставку аренды». Дело в том, что в таких зданиях часто практикуются «серые» арендные платежи — часть ставки прописывается в договоре, часть — передается наличными арендодателю. При смене собст венника арендатор уверяет нового арендодателя в том, что официаль ная ставка аренды — это и есть полная сумма арендных выплат, и требует ее сохранить. Если договор у такого арендатора составлен правильно, выгнать его будет непросто и придется, скорее всего, заплатить ему «отступные» и компенсировать убытки. Если договор юридически неграмотен, арендодатель легко избавится от такого арендатора. Существует и другая угроза для арендаторов НИИ. Большая часть таких зданий находится в аварийном состоянии. Причиной тому служит их неправильная эксплуатация и отсутствие у руководства денег и желания заниматься ремонтом. «Однажды мы проводили технический анализ здания, которое внешне выглядело довольно респектабельно. Мы ужаснулись: здание держалось на честном слове, — рассказывает Габа. — Выяснилось, что оно было построено в советское время заключенными с использованием допотопных материалов и технологий. Удивительно, что здание вообще простояло столько времени». Таким образом, арендаторы НИИ не только могут стать жертвами недобросовестных арендодателей или рейдеров, но и рискуют в прямом смысле слова остаться без крыши над головой. Ремонтировать и модернизировать такие здания без прихода инвестора никто не будет. «Распоряжающийся чужой собственностью чиновник не стремится вносить даже минимальные изменения в состояние зданий, поэтому ремонтируют помещения сами арендаторы», — рассказывает Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая площадь».

В большинстве зданий НИИ нет парковки, Интернета, в них не предоставляются услуги по организации питания, уборке и охране офисов. Арендаторам приходится нанимать для этих целей рабочих со стороны. Часть помещений и общественных зон в таких зданиях не ремонтируется вовсе и находится в плачевном состоянии.

«Наука» на ошибках
Рынок офисов в НИИ зародился на заре постперестроечного капитализма, когда еще не появились специализированные офисные здания. Возникающие в начале 1990-х фирмы нуждались в офисных помещениях, причем у большинства из них не было особых требований к безопасности и соблюдению юридических формальностей. В этой ситуации владельцы и управляющие научных институтов, приходящих в упадок, поняли: из бюджета на развитие науки денег не получишь, значит, надо пользоваться тем, что есть, для наполнения собственного кармана. «В результате получился специфический продукт постсоветской эпохи, — говорит Якубовский. — С одной стороны было желание государства выплачивать за счет аренды зарплаты сотрудникам НИИ, с другой стороны стояли личные интересы конк ретных госслужащих, с третьей — интерес частного предпринимателя, не желавшего афишировать свои расходы».

Непрозрачность этого рынка привлекла к нему внимание появившихся в те времена рейдерских компаний, которые тотчас же смекнули, что пройти мимо столь лакомого и большого пирога — непростительное дело. К тому же менеджмент НИИ оказался беззащитным перед их атаками, поскольку занимался нелегальной деятельностью, — рейдерам удавалось нащупать слабые места «науки».

Первыми рейдерами были представители силовых структур, которые обладали компроматом, поэтому они приходили к владельцам долей в конкретном НИИ не с пустыми угрозами и вежливо предлагали уступить им здание за смешную сумму. «„Мы все равно возьмемтвое здание. Либо ты продашь нам его сам и получишь деньги, либо вместо $10 000 ты получишь 10 лет тюрьмы“ — примерно так строился диалог», — рассказывает один из опрошенных экспертов, не понаслышке знакомый с историей захватов НИИ. «В большинстве случаев рейдерам удавалось взять объект, если его собственник вел нелегальный бизнес», — соглашается Денис Габа.

По данным Юрия Игнатишина, управляющего директора проекта Mergers.ru («Слияния и поглощения в России»), в 2005 году московское Управление по экономической безопасности рассмотрело 21 конфликт, связанный с НИИ. Самым громким делом был захват здания ОАО «Гипромез» неким ООО «Медея». Сейчас конфликт уже разрешился в пользу «Гипромеза», однако арендаторов с пожитками долго гоняли по улице, и некоторые из них все-таки покинули здание. Однако были случаи захвата, сопровождающиеся настоящими трагедиями. «Например, когда в конце 1990-х „Менатеп-Роспром“ уплотнял 2 корпуса НИИ пластмасс им. Петрова в один, рота солдат прямо из окон выбрасывала научное оборудование, бумажные результаты деятельности поколений ученых», — вспоминает Якубовский. Также до сих пор памятна война вокруг здания НИИ им. Мельникова на улице Архитектора Власова. И вот уже почти два года длится разбирательство по поводу захвата здания НИИ шинной промышленности.

Светлое будущее
Первыми от захватов страдают именно арендаторы. Даже если здание удается отстоять, на время разбирательства работа в нем практически останавливается. «Именно арендаторы при любом исходе будут в проигрыше, так как период „двоевластия“ принесет неразбериху и простои», — согласен Игнатишин. Правда, остаться в здании получается у немногих, и в случае захвата самый простой способ решения проблем — найти новый офис. «Силовые захваты зданий НИИ обычно чреваты для арендаторов выселением. Это неизбежный риск, который принимает на себя компания, выбирая здание класса С», — подчеркивает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. Редко, но бывает, что новый собственник не занимается реконструкцией здания, а просто повышает ставку аренды до рыночного уровня. В таком случае, по словам Сергея Блохина, ведущего консультанта отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МиэльНедвижимость», 30-40% арендаторов, как правило, остаются работать в здании после повышения арендной ставки.

Объектов, пригодных для поглощения, остается все меньше, и рынок постепенно приходит в норму. «Практика силовых захватов уходит в прошлое, и отчасти это связано с тем, что наиболее привлекательные объекты уже нашли своих собственников, а менее интересные не стоят таких рисков», — соглашается Лаирова. Кроме того, по мнению Блохина, собст венники НИИ уже выработали своеобразныеметоды защиты от рейдеров: проводится правильная консолидация акций или долей предприятия в руках ведущих акционеров. Удачным примером защиты от недружественного поглощения можно назвать историю здания «Парижской коммуны» на Кожевнической улице, где собственники применили правильную политику противостояния рейдерам. Узнав, что против них ведутся силовые действия, руководство НИИ собрало всех держателей акций и известило их об этом. В итоге сплоченные действия менеджмента и персонала позволили не допустить захвата и модернизировать предприятие своими силами.

Однако окончательно силовые захваты НИИ не прекратятся. «Этот рынок пока еще не поделен, так что цивилизованные и нецивилизованные захваты данной категории недвижимости будут продолжаться», — уверен Сергей Лобкарев. По его словам, связано это с тем, что многие НИИ сегодня приватизируются и превращаются в акционерные общества с большим количеством акционеров, обширными площадями и территориями, привлекательными как для инвесторов, так и для рейдеров.

Из НИИ в… НИИ
Среди арендаторов также наметилась тенденция ухода из НИИ в более качественные объекты. По оценке Блохина, около 30% арендаторов готовы переехать в более качественные помещения класса В в том случае, если их бизнес набирает обороты. «Арендаторы готовы сменить офис НИИ на помещение класса В, если приоритеты компании смещаются с позиции экономии в сторону повышения качества и, как следствие, получения более высокого уровня сервиса», — отмечает Лобкарев. С переездом в более дорогой офис повышается престиж компании в глазах партнеров и клиентов. Так, представитель одной из компаний, занятых в издательском бизнесе, недавно сменившей офис в НИИ на целый этаж в особняке класса В, рассказывает, что после переезда в новый офис «на работу ходить стало значительно приятнее: зеленый дворик, нормальная пропускная система, более оперативная реакция арендодателя на проблемы, прозрачность арендных отношений — все это в совокупности создает приятное впечатление». Переезжая из НИИ в более качественное здание, арендатор приобретает, прежде всего, комфортные условия работы и высокий уровень сервиса — правильно оформленный договор аренды, который защитит его права, профессиональное управление, услуги по охране и уборке помещения. «Кусается» только цена. Но на рынке появляются и «бюджетные модели». Как ни парадоксально, это все те же здания НИИ, только подвергшиеся основательной реконструкции и ставшие полноценными бизнесцентрами. «Наиболее дешевые здания класса В располагаются на периферии города в реконструированных зданиях тех же самых НИИ и сдаются в аренду по ставке $300-380 за кв. м в год, — рассказывает Лобкарев. — На расстоянии 3-4 станций от Кольцевой линии московского метрополитена офис класса В можно снять по ставке $380-450 за кв. м в год». Между Садовым и Третьим транспортным кольцами они стоят уже $450-520 за кв. м, а в пределах Садового кольца — $520-650 за кв. м в год. НИИ являются привлекательными объектами для инвесторов, так как реконструировать такое здание, подняв его класс, дешевле, нежели строить новое. «Заменив инженерные системы и телекоммуникации, сделав качественный ремонт, инвестор переводит здание в более высокий класс, где уровень арендных ставок значительно выше», — рассказывает Лобкарев. В качестве примеров таких объектов Лаирова приводит многофункциональный комплекс на территории НИИДАР общей площадью 500 000 кв. м и бизнесцентр на месте ЦНИИ комплексной автоматизации на Можайском валу площадью 65 000 кв. м. Таким образом, рынок НИИ не исчезает, а преобразуется, здания становятся более качественными и специализированными. По оценке Габы, в течение 10 лет отношения между собственниками и арендаторами станут более прозрачными, но произойдет это лишь после того, как государственные объекты перейдут в частную собственность. В новых зданиях арендаторы получат гарантию своих прав посредством нормальных договоров аренды и соответствующий уровень сервиса.

Совет арендатору
При силовом захвате здания самый простой выход для арендатора — поменять место дислокации. Если захват отобьют, обстановка в здании все равно будет напряженной, собственник станет бояться даже тени, а пропускная система усилится до уровня засекреченного объекта. Если объект захватят, то вероятность того, что арендаторов оставят в здании, — ничтожна. Лучший выход — съехать, а потом потребовать с арендодателя штрафы (если их вовремя предусмотрели) за расторгнутый договор, упущенную выгоду, расходы на переезд и т.п. Если к тому времени собственник здания поменяется, нужно подать иск в суд, который определит нового ответчика.
Воевать с захватчиком своими силами — дело неблагодарное. Арендатору следует оценить как необходимость и затратность самих действий, так и возможные ответные действия со стороны агрессора. К примеру, если последний завел на собственника пять уголовных дел, то ему ничего не стоит завести еще два — на играющего в войну арендатора. Оптимальным представляется вариант, когда арендатор не огрызается, но ставит свою жесткую позицию и «скалит зубы». Тогда можно смело съезжать, получив небольшой, но приятный «откат» за смелость.
Александр Орлов, юрист консалтинговой группы «Тензор»

АНТОН БЕЛЫХ

30 Мая 2006