Сюрприз для арендатора

Назад

Cтоличная компания арендовала офис в особняке. В самом центре. Указанная в договоре ставка аренды приятно радовала глаз. «Сюрпризы» начались потом, когда выяснилось, что специфика деятельности компании предполагает круглосуточное нахождение ряда сотрудников на рабочем месте. Прознав об этом, арендодатель не растерялся и объявил, что в момент подписания договора речь не шла о том, что «бедные охранники» должны сидеть на своем посту круглые сутки и выпускать работников из офиса. А также открывать двери паркинга в час ночи или в шесть утра. Кроме того, в договоре речи не было о том, что сотрудники могут приезжать на работу по выходным. Раз так, арендодатель тут же потребовал немалые деньги за оказание «дополнительных» услуг. И пришлось платить: претендентов на площади в центре Москвы всегда достаточно. 
Эксперты рынка коммерческой недвижимости признают: подобные ситуации — не редкость. И советуют наисерьезнейшим образом подходить к составлению договора, вписывая туда каждую мелочь. «Все требования арендодателя должны регулироваться договором аренды — если есть такое право арендодателя, и арендатор принял его при заключении договора, то значит, это условие сделки, — говорит генеральный директор компании «Савацкий. Управление недвижимостью» Евгения Власова. — Если арендодатель требует дополнительные платежи необоснованно, за несуществующие объемы услуг и по неадекватной рынку стоимости, то арендатор должен оспаривать такие требования». 

Так стоит ли безоговорочно выполнять все требования арендодателя? 

Что включено? 
Для начала попробуем разобраться, из чего складывается совокупная ставка аренды в бизнес-центрах (та сумма, которую арендатор реально должен будет заплатить за нахождение в помещении). Составными ее элементами являются собственно базовая цена за пользова, эксплуатационные расходы (затраты на управление и эксплуатацию объекта), налоги (НДС и проч.), а также коммунальные платежи (за электричество, тепло, воду и т. д.). В различных по классу бизнес-центрах эти элементы стоят разных денег. 

Кроме того, арендодатель может сразу же разделять эти платежи, прописывая в договоре отдельно стоимость каждого элемента. В таком случае арендатору легко будет понять, какова базовая ставка, сколько придется заплатить за эксплуатацию объекта, а сколько пойдет на налоги и коммунальные платежи. Такая диверсификация характерна для зданий класса А и В+. Но в менее статусных офисных центрах владелец зачастую включает эксплуатационные расходы, а иногда даже налоги и «коммуналку», в ставку аренды. «Чем ниже класс здания, тем чаще в арендную ставку входят все указанные величины. Однако сегодня в классе А многие собственники не предусматривают НДС и коммунальные расходы в арендной плате, но учитывают их отдельно», — говорит директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов. 

Но постойте, ведь «все включено» — наиболее «правильный» вариант, при котором клиент сразу видит, сколько он заплатит! Причем тут налоги, коммунальные платежи и загадочные эксплуатационные расходы? 

Руководитель группы аналитики рынков офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина объясняет ситуацию: «Разделение арендной ставки на со¬ставные элементы проводится для того, чтобы финансовые потоки собственника были прозрачными для арендаторов и покупателей бизнеса: столько он получает в качестве чистого дохода (арендные платежи), столько уходит на управление зданием, столько на налоги и т. д. То есть в итоге появляется прозрачный и понятный бизнес, который можно легко продать инвестору, в том числе и западному фонду». 

В то же время в офисных центрах низшего класса такая задача не ставится, поэтому платежи взимаются скопом, причем зачастую все статьи расходов собственника здания сильно завышаются, что позволяет ему получить дополнительную прибыль. Увы, это порочная практика, бороться с которой пока не представляется возможным. 

Разночтения 
Другое дело, что даже после заключения договора аренды и решения вопросов с диверсификацией арендной ставки арендаторов чаще всего поджидает масса сюрпризов, порой весьма неприятных. Как правило, это те «мелочи», на которые в процессе заключения сделки никто не обращал внимания. 

— После того как договор аренды подписан и все трудности, связанные со сборами и переселением, уже позади, перед арендаторами встают проблемы, которые прежде, под грузом более серьезных, отходили на второй план. А теперь, после переезда в новый офис, стали вдруг важными, требующими дополнительных затрат и оперативного решения, — говорит Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM. 

Что это за «мелочи»? По большому счету, само их появление на повестке дня связано с банальным неумением арендаторов составлять, а главное, правильно читать заключаемый договор. Неудивительно, что собственники норовят воспользоваться неграмотностью арендаторов, особенно небольших компаний, которым нечего им противопоставить. 
— На практике случается, что при ознакомлении с содержанием договора некоторые моменты просто опускаются, не просматриваются — как говорится, «и так сойдет», — поясняет партнер Консалтинговой группы «Тензор» Олег Малкин. — А затем арендаторам приходится расплачиваться за собственную халатность. В этом случае с собственником помещения уже не поспоришь — придется платить. 

Увы, это так. А ведь стоило всего лишь прочитать до конца договор аренды, особенно то, что приводится мелким шрифтом на последней странице. «Во избежание подобных недоразумений, можно дать арендатору единственный совет: либо самому весьма тщательно изучать договор аренды, либо привлекать для этой цели профессиональных консультантов, которые будут представлять интересы арендатора перед собственником. Это поможет избежать многих неприятных неожиданностей», — настаивает Константин Баранов. А управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян советует не только внимательно изучать договор, но и обращать внимание на то, с кем он заключается. «Можно подписать прекрасный договор, который потом просто не будет исполняться из-за ненадежности арендодателя, а значит, потеряет всю свою прелесть», — уверен Алчуджян. 

Рынок коммерческой недвижимости — довольно жесткий, и любое разночтение или двоякое понимание одного и того же пункта договора может впоследствии влететь в копеечку. Договор подписан, и точка. Все дальнейшие разговоры о том, что, дескать, «мы подразумевали под этим совсем другое», в расчет не принимаются. Впрочем, по словам генерального директора Маркетинговой группы БЕШ Оксаны Крыминой, все разночтения и трактовки могут быть пересмотрены в пользу той стороны, которая первой аргументированно представит свою точку зрения в надзорных и контролирующих органах. 

В деталях 
Если договор составлен предельно общо и нечетко, арендаторам, почти наверняка нужно готовиться к сюрпризам. Чаще всего неожиданность, которая подстерегает пользователей арендуемых помещений, — это «голая» арендная ставка, в которую не включено ровным счетом ничего, кроме «стен». Охрана, кондиционирование, электричество, теплоснабжение, парковка, уборка арендуемых площадей, телефония, Интернет, пользование кухней, мебелью, услугами офисных служащих, фото- и видеосъемка в помещении и т. д. — все это оплачивается отдельно. 

— При заключении договора аренды нежилого помещения крайне важно скрупулезно изучить договор аренды и уточнить у арендодателя, что именно он подразумевает под «арендной ставкой»: что в нее входит, а что оплачивается отдельно, — подчеркивает Олег Малкин. А Рубен Алчуджян советует обратить особое внимание на эксплуатационные расходы: «В моей практике был случай, когда арендатор считал, что эксплуатационные расходы включены в арендную ставку, а арендодатель полагал обратное и требовал отдельной оплаты. Это полярный случай, свидетельствующий о вопиющем непрофессионализме и неграмотности участников сделки. Или же злом умысле. В итоге договор аренды был расторгнут. Такие происшествия редки. Гораздо чаще вопросы касаются объема включенных в эксплуатационные расходы услуг и их количества». 

Выяснив общие позиции, полезно будет еще раз внимательно изучить детали. Ведь может статься, что под словами «предоставляются услуги охраны» понимается только то, что в здании оборудован пост для вахтера, а о том, что там кто-то будет дежурить, и речи не было. «До подписания договора необходимо установить, входят услуги охраны в оплату или нет. Часто этот вопрос обходят стороной, а после того, как арендатор въехал в снятый офис, к нему приходят сотрудники службы безопасности и предлагают в обязательном порядке заключить договор на охранные услуги. При подписании такого договора нужно определить, за что с клиентов хотят взять деньги и какую ответственность за сохранность их имущества берут на себя », — советует Олег Малкин («Тензор»). Нелишним будет уточнить, охраняется ли офис круглосуточно и всю неделю, или же только в рабочее время. То же касается парковки, уборки арендуемых площадей, конференц-залов и переговорных, установки источников бесперебойного питания непосредственно на снятые площади и т. д. То есть услуг, которые могут быть как включены в арендную ставку, так и оплачиваться отдельно. Особое внимание следует обратить также на Интернет и телефонию. Девелоперы иногда не предоставляют арендатору возможности выбора провайдера, а закрепляют эти услуги за близкой к ним компанией, причем их цена может быть выше средней по рынку за счет монопольного положения. Другой камень преткновения — ремонт помещения, который может проводиться арендатором и за свой счет, или же «в зачет» арендных платежей. В первом случае арендатор вправе требовать предоставления «арендных каникул» (срок, в течение которого фирма не оплачивает аренду помещения), причем их продолжительность зависит от затраченной на ремонт суммы. Кстати, о последнем пункте арендодатели обычно стыдливо умалчивают. 

Самые циничные арендодатели требуют плату за пользование кухнями (речь не идет об обедах как таковых, а именно о возможности доступа к кухне), подключение дополнительного оборудования вплоть до кофеварки и т. д. Если рынок в ближайшие годы не изменится, то арендаторам, возможно, придется платить даже за «удобства». Опять-таки, не за факт пользования санузлами (ну не сажать же, и впрямь, возле каждого туалета сборщика податей!), а за возможность доступа к ним. И ведь не откажешься! 

При заключении соглашений на осуществление дополнительных услуг основная проблема состоит в том, что большинство их навязываются арендаторам, а последние не могут отказаться от них в силу ряда причин (например, допущена невнимательность при заключении договора на аренду помещения, не урегулирован вопрос по дополнительным услугам, не хочется портить отношения с арендодателем и т. д.) При этом стоимость таких услуг значительно выше рыночной, — говорит Олег Малкин. 

Разумеется, если в договоре не были прописаны те или иные услуги и не оговаривалась обязанность заключать дополнительные договоры и соглашения, за которые арендодатель требует дополнительной платы, никто не заставит арендатора платить за них. В соответствии с действующим законодательством РФ, оплата производится именно за то имущество и за те виды услуг, которые указаны в договоре. В теории именно так, а вот на практике отказ может привести к потере занимаемого помещения. Весь вопрос в том, стоит ли бороться за такой офис. 

Мы тоже умеем кусаться 
Есть ли у арендатора возможность защититься? На это опрошенные «Бизнес-журналом» эксперты дают расплывчатый ответ: «Есть, вот только...» 

— Как арендатору защитить свои права? Ответить на этот вопрос можно, только ответив на другой: а нужно ли это вообще? Отстоять права можно. И что потом? С менеджерами офиса отношения плохие. Уборщицы в офисе злые и специально делают свою работу плохо. Охрана шипит вслед. О какой комфортной рабочей обстановке может в этом случае идти речь? — драматизирует положение юрист Группы «Тензор» Александр Орлов. Однако в качественных офисных центрах такие ситуации встречаются нечасто. «Если арендатору удалось отстоять свои права, то речь идет о достижении некоего компромисса, и это вовсе не означает, что пришли судебные исполнители и забрали у арендодателя компьютер из кабинета или часть здания. Так что я бы не сказал, что может накопиться какая-то злоба. Если мы говорим о хороших бизнес-центрах и вменяемых людях, то проигравшая сторона, как правило, признает свое поражение», — возражает Рубен Алчуджян. 

Но если соглашаться со всеми требованиями арендодателя, тот не только сядет на шею, а еще и погонять станет. Значит, полезно хотя бы пару раз «показать зубки», защищаясь. «Отстаивать свои права и интересы следует обязательно, — говорит Рубен Алчуджян. — Делать это лучше всего заранее, на этапе подписания договора, но если уж так вышло, что вовремя не подумали, то надо заботиться об этом по факту, находить компромиссы, а не думать, что у нас — рынок арендодателя, и мы должны сидеть, поджав хвост, и выполнять все требования собственников». 

Как таковая защита может быть формальной и неформальной. Формально все делается очень просто: составляются соответствующие бумаги, пишутся жалобы, и — прямая дорожка в суд. А там уж начнется битва юристов. Как рассказывает Оксана Крымина, в серьезных бизнес-центрах заключаются и серьезные многостраничные договора аренды. А при возникновении каких-либо разногласий обе стороны в присутствии своих юристов садятся друг против друга с копией договора в руках и начинают перелистывать страницы, сыпать пунктами и до хрипоты доказывать свою правоту, ссылаясь на те или иные строки контракта. 

— Смотрите, вот здесь так написано, а вот здесь — еще и вот так. Что, съели? 

— Нет, глядите-ка, тут на 333-й странице мелким шрифтом написано вот это и только это, так что будьте добры, оплатите. 

— Не будем мы за это платить ни за что. Вот же, черным по белому на странице 666-й написано, что не должны... 

И так до бесконечности. Если глотки окончательно сорваны, а компромисс не найден, стороны идут в суд, где уже и решается, кто прав, а кто виноват. Впрочем, как замечает Рубен Алчуджян, непосредственно до судебного решения дело доходит крайне редко, а вот подача исков — практика более распространенная: «Для многих собственников предъявление иска — уже своеобразный отрезвляющий фактор, после этого они охотнее идут на компромисс». 
Это общепринятый, известный способ. Но немногие знают, что на арендодателя можно воздействовать и «кулуарно», надавив на его слабые места. А их у собственника недвижимости ой как много. 

— Оптимальный вариант защиты своих прав — просто пойти с юристом к руководству арендодателя и поговорить с ним. Объяснить, что все тут не дети, проблемы не нужны никому. Да и арендодатель сам по себе очень уязвим. Запретим мы ему пользоваться бизнесцентром — работа встала, арендная плата не идет, а платежи за здание набегают. Каждый день простоя — прямой убыток, — раскрывает секреты Александр Орлов. 

Неужели один арендатор способен остановить работу целого бизнес-центра? Да. Активность надзорных органов в данном случае может пойти на пользу предпринимателям. Кто может это сделать? Да кто угодно — желающих «пощупать» столь лакомого «клиента», как владелец объекта коммерческой недвижимости, предостаточно. 

— Арендатор пожаловался, что бизнес-центр — фактически одна большая помойка, — приводит пример Александр Орлов. — Тут же приехала экологическая проверка, все изучила и вынесла предписание: «Устранить до...» Не уберете — закрываем лавочку. В таких случаях арендатору могут помочь и прокуратура, и другие силовые ведомства, и суд, который по иску арендатора может наложить обеспечительные меры на офисный центр, что приведет к убыткам собственника. Пока тот «отобьет» все назад, нормализует работу, пройдет время. Ну а самая безобидная «шутка» арендатора — жалоба в трудовую инспекцию. Например, на то, что с работниками не заключены трудовые договоры, или что уборщиками территории работают незарегистрированные граждане бывших советских республик. Проверяющие прибудут быстро и, вероятнее всего, найдут, за что оштрафовать собственника бизнес-центра. Суммы небольшие, на факт проверки всегда неприятен. А теперь вспомним, что контрольно-надзорными полномочиями у нас обладают несколько десятков органов. И каждый из них способен внести в работу арендодателя негатив по жалобе арендатора. 

Вот почему в большинстве случаев непосредственно до жалоб дело не доходит, стороны ограничиваются лишь «задушевной беседой», после которой вдруг резко выясняется, что арендатор «все неправильно понял», и вовсе никто не заставлял его платить за услуги, а ему всего лишь предложили установить в «комнатах отдыха» музыкальное сопровождение. «У меня, например, такое дома стоит, вот я и подумал, что вам тоже приятно будет, а вы сразу жалобы писать! Не хотите? Как скажете, никто ведь не заставляет», — невинно разведет руками арендодатель. Легкий шантаж помогает. 
— Поговорив на такие вот темы с руководством офисного центра, стороны должны, не испортив отношений, прийти к разумному выводу — люди все серьезные, обижать и обманывать никого не надо, — говорит Александр Орлов. 

— Арендаторы могут отстаивать свои интересы в рамках коммерческого и правового поля, — согласен Рубен Алчуджян. — Можно строго следовать букве закона и договора, но перевернуть все так, что арендодателю будет только хуже. Также можно посмотреть, кто такой арендодатель, какие у него есть другие объекты, кто там снимает помещения, потом оценить, что ему будет невыгодно, и воспользоваться этим. 

Впрочем, этот самый «легкий шантаж» — оружие, недоступное арендаторам, у которых «рыльце в пушку», поскольку на жалобу арендатора собственник бизнес-центра может ответить аналогичными действиями. Кроме того, у любого арендодателя в нашей стране сегодня по определению есть свой «административный ресурс», позволяющий безболезненно отправить арендатора со всеми его жалобами и угрозами по известному адресу. Особенно если арендатор — небольшая компания. 

— В целом, все это воровство по доллару за полив цветка рассчитано на маленькие компании, которым проще сидеть молча и пытаться выжить, чем поднимать шум и отстаивать свои интересы, — с сожалением признает Александр Орлов. Но это не значит, что следует сидеть сложа руки. Шансы есть всегда. 

Антон Белых

6 Июня 2006